Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft in een arrest van 26 februari 2026 de Belgische Wet Breyne gedeeltelijk onderuitgehaald. Meer bepaald wordt het onderscheid in waarborgregeling tussen erkende en niet-erkende aannemers strijdig bevonden met het Europees recht.
De Wet Breyne beoogt de particuliere koper of bouwheer te beschermen bij de aankoop van een appartement of woning op plan of in aanbouw, dit onder meer door volgende waarborgen te voorzien:
Verplichte schriftelijke overeenkomst;
Beperking van het voorschot;
Verplichte betalingsregeling in functie van de voortgang van de werken;
Verplichte financiële waarborg die de correcte uitvoering en voltooiing van het project moet verzekeren.
De financiële waarborg staat centraal in de procedure voor het Hof van Justitie.
De Belgische regeling maakt immers een onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers. Erkende aannemers dienen slechts een borgstelling van 5% van de waarde van de werken te voorzien, terwijl niet-erkende aannemers en verkopers een voltooiingswaarborg moeten stellen van 100% van de waarde van de werken.
Volgens het Hof is dit verschil in behandeling Hof in strijd met de Europese regels inzake het vrij verkeer van diensten.
België zal de Wet Breyne dan ook moeten aanpassen. Hoe deze hervorming concreet vorm zal krijgen, is op dit moment nog onduidelijk.
Met de invoering van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek werd reeds voorzien in een kader waarbinnen de Wet Breyne kan worden herwerkt en geïntegreerd. Het arrest biedt dan ook een opportuniteit om de bestaande regeling te actualiseren en in lijn te brengen met de Europese beginselen inzake het vrij verkeer van diensten.
In afwachting van een aanpassing van de wetgeving blijft de huidige regeling evenwel onverkort van toepassing.
Wij volgen de evoluties op de voet en adviseren hierover dagelijks in bouw- en vastgoedrecht.
Contacteer ons gerust indien u de gevolgen voor lopende of geplande projecten wenst af te toetsen.