Bij de verkoop van vastgoed wordt vaak gewerkt met een compromis of met een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Op het eerste gezicht lijken deze documenten sterk op elkaar, maar de juridische gevolgen kunnen wel aanzienlijk verschillen.
Het Hof van Cassatie heeft dit recentelijk nogmaals bevestigd in een arrest van 5 december 2025.
1. Compromis
Bij een klassieke compromis of onderhandse verkoopovereenkomst komt de verkoop in principe tot stand zodra partijen overeenstemming bereiken over de zaak en de prijs. De authentieke akte die later wordt verleden bij de notaris is dan vooral bedoeld om de verkoop officieel vast te leggen en tegenstelbaar te maken aan derden.
Het grote voordeel van een compromis is de rechtszekerheid. Zowel koper als verkoper weten onmiddellijk waar zij aan toe zijn. Indien één van de partijen later weigert mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte, kan de andere partij via de rechtbank de uitvoering van de overeenkomst afdwingen, waarbij het vonnis desgevallend kan gelden als authentieke akte.
Daar staat tegenover dat partijen vanaf de ondertekening in de regel al definitief gebonden zijn. Wie zich later bedenkt, zal zich doorgaans niet zonder gevolgen aan de overeenkomst kunnen onttrekken.
2. Aankoop-en verkoopbelofte
Partijen kunnen er ook voor kiezen om in een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte uitdrukkelijk te bepalen dat de verkoop pas tot stand komt bij het verlijden van de authentieke akte.
In dat geval ontstaat er nog geen verkoop op het ogenblik van de ondertekening van de belofte. De verkoop zelf komt dan pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte voor de notaris.
Deze constructie biedt meer flexibiliteit. Zo zijn de registratierechten in principe nog niet verschuldigd en kan de kandidaat-koper nog een andere (rechts)persoon in zijn plaats laten stellen zolang de verkoop zelf nog niet is tot stand gekomen.
Die flexibiliteit heeft echter ook een keerzijde.
3. Arrest van 5 december 2025
In de betrokken zaak hadden partijen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte ondertekend waarin ook uitdrukkelijk werd bepaald dat de verkoop pas tot stand zou komen bij het verlijden van de notariële akte. Toen één van de partijen vervolgens weigerde om mee te werken, oordeelde het hof van beroep op verzoek van de andere partij dat zijn arrest in de plaats kon treden van de notariële akte met het oog op de totstandkoming van de verkoop.
Het arrest van het hof van beroep werd door het Hof van Cassatie evenwel vernietigd.
Het Hof van Cassatie benadrukt dat wanneer partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat de verkoop pas ontstaat bij het verlijden van de authentieke akte, die contractuele keuze moet worden gerespecteerd. Een rechter kan die voorwaarde niet buiten werking stellen door zijn beslissing in de plaats van de akte te laten treden.
4. Conclusie
Hoewel de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte op het eerste gezicht meer flexibiliteit biedt, zijn er ook risico’s aan verbonden wanneer één van de partijen later haar medewerking weigert.
Het is belangrijk om u vooraf goed te informeren en naargelang uw positie en de concrete omstandigheden te opteren voor een klassieke compromis dan wel een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte.
Een weloverwogen keuze voor het ene of andere document en een goed opgesteld contract voorkomen onaangename verrassingen achteraf.
Vragen over uw (beoogde) vastgoedtransactie of meer algemeen? Contacteer ons gerust.